Uusi kuntotarkastuksen suoritusohje RT 103996 selkeyttää asuntokaupan kuntotarkastusta

Rakennustietosäätiö RTS julkaisi 11.6.2026 päivitetyn ohjekortin RT 103996 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Se korvaa aiemman KH 90-00394 -kortin ja määrittelee, miten kuntotarkastajan tulee suorittaa asuntokaupan kuntotarkastus omakotitaloissa, rivi-, erillis- ja paritaloissa sekä kerrostalohuoneistoissa. Rinnakkaiskorttina toimii tilaajalle suunnattu RT 103997. Uusi kuntotarkastuksen suoritusohje RT 103996 selkeyttää asuntokaupan kuntotarkastusta.

Kokosimme tähän postaukseen, mitä uusi ohje käytännössä tarkoittaa asunnon ostajalle tai myyjälle.

Kuntotarkastuksen kuusi vaihetta

Ohje jäsentää kuntotarkastuksen selkeäksi prosessiksi:

1. Kuntotarkastuksesta sopiminen

2. Tarkastussuunnitelman laatiminen

3. Asukkaan haastattelu ja asiakirjoihin tutustuminen

4. Tarkastus kohteessa

5. Alustava suullinen yhteenveto

6. Tarkastusraportin laatiminen ja toimittaminen

   
   

Tilaajan oma rooli korostuu: mitä paremmin omistaja pystyy toimittamaan taustatiedot (piirustukset, huoltokirjat, aiemmat kuntotutkimukset, energiatodistus jne.) etukäteen, sitä luotettavampi lopputuloksesta tulee. Tilaajan kannattaa myös olla itse paikalla koko tarkastuksen ajan.

Mitä tarkastus kattaa

Kuntotarkastus tehdään pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Laajuus jakautuu neljään osa-alueeseen:

• Rakennustekniikka: perustukset, alapohja, ulkoseinät, väliseinät, ikkunat ja ovet, parvekkeet, yläpohja ja vesikatto sekä märkätilat

• Talotekniikka: lämmitys, vesi- ja viemärijärjestelmät, ilmanvaihto ja sähköistys – näiltä osin arvio perustuu näkyviin havaintoihin, ikään ja haastattelutietoihin, ei kuntotutkimustason mittauksiin

• Turvallisuus: mm. kulkuväylät, kaiteet, hätäpoistumistiet ja sähköturvallisuuden ilmeiset puutteet

• Terveellisyys: laho-, kosteus- ja mikrobivaurioiden merkit sekä poikkeavat hajut

  
  

Tarkastukseen ei kuulu esimerkiksi lämpökamerakuvaus, sisäilmamittaukset, asbestikartoitus tai rakenteiden laajat avaukset. Nämä jäävät erillisten kuntotutkimusten piiriin, joista sovitaan tarvittaessa lisätyönä.

Riskirakenteet nostettu entistä selvemmin esiin

Ohje listaa yksityiskohtaisesti tyypilliset riskirakenteet, kuten valesokkelirakenteet, tietyt kaksoisbetonilaattarakenteet ja alle 15 cm:n korkeuserot ulkoseinän alaosan ja maanpinnan välillä sekä tilanteet, jotka lasketaan riskihavainnoiksi. Jos riskirakenteen kuntoa ei saada riittävän luotettavasti selville kuntotarkastukseen sisältyvin keinoin, kuntotarkastajan tulee aina suositella jatkotutkimuksia. Tämä on tärkeä kohta ostajalle: kuntotarkastus ei koskaan anna täyttä varmuutta rakenteiden kunnosta, vaan sen tarkoitus on tunnistaa riskit ja ohjata jatkotoimiin.

Raportilta vaaditaan selkeyttä

Uusi ohje painottaa, että kuntotarkastusraportin tulee olla niin selkeä, että myös rakennusalaa tuntematon henkilö ymmärtää kohteen kunnon. Raportissa on aina eriteltävä havainnot, niiden merkitys ja konkreettiset toimenpide-ehdotukset. Pelkkä havaintolista ei riitä. Raporttiin kuuluu myös vähimmäismäärä valokuvia (mm. julkisivut, vesikatto, märkätilat, riskikohdat) ja rajausten sekä epävarmuustekijöiden avoin kirjaaminen.

Miksi tämä kiinnostaa sinua ostajana tai myyjänä

Päivitetty ohje ei muuta kuntotarkastuksen perusideaa, mutta se yhtenäistää käytäntöjä ja nostaa raportoinnin laatuvaatimuksia. Ostajalle tämä tarkoittaa selkeämpää ja vertailukelpoisempaa raporttia, jossa riskit ja jatkotoimet on eritelty aiempaa täsmällisemmin. Myyjälle taas ajantasainen, hyvän kuntotarkastustavan mukainen raportti on paras tapa osoittaa, että kaupan kohteesta on annettu kaikki olennainen tieto.

RAKBEE tekee kuntotarkastukset uusimman RT 103996 -ohjeen mukaisesti. Ota yhteyttä, niin sovitaan tarkastusaika sinulle sopivasti.